Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones

Comentario Legal: Gaceta Jurídica

Mediante esta norma se han establecido las disposiciones que regulan los procedimientos administrativos que deben seguir los administrados ante las municipalidades a efectos de obtener las licencias de habilitación urbana y de edificación de predios. En líneas generales, esta norma ha agilizado los mencionados procedimientos administrativos con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria en el país.

Así, la norma materia de comentario ha establecido que todos los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre o afectación en uso o todos aquellos titulares que cuenten con derecho a habilitar y/o edificar están obligados a solicitar las mencionadas licencias. No obstante, se han dispuesto dos (2) excepciones a dicha obligación: (i) los trabajos de acondicionamiento o de refacción; y, (ii) la construcción de cercos frontales de hasta 20 metros de longitud, siempre que el inmueble no cuente con secciones de propiedad exclusiva y propiedad común. Al respecto, cabe precisar que estas excepciones operarán siempre y cuando los mencionados trabajos no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.

En tal sentido, para la obtención de las mencionadas licencias se han regulado cuatro (4) modalidades: i) aprobación automática; ii) aprobación automática con firma de profesionales responsables; iii) aprobación con evaluación previa de proyectos de revisores urbanos o comisiones técnicas; y, iv) aprobación con evaluación previa de comisión técnica. De estas modalidades, resultan novedosas las dos primeras porque para la obtención de las licencias solo requieren la presentación del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en el artículo 10 de esta ley, sin ser necesaria la calificación de la autoridad municipal; asimismo, se puede apreciar que en el caso de las dos últimas modalidades, las licencias se pueden obtener en virtud de la aplicación del silencio administrativo positivo.

Las licencias de habilitación y edificación tendrán una vigencia de 36 meses, pudiendo ser prorrogadas por una única vez por 12 meses. No obstante, las municipalidades podrán interrumpir las licencias cuando se incumplan las normas urbanísticas y/o normas técnicas de edificación sobre la base de las cuales fue otorgada la licencia o cuando exista riesgo eminente contra la seguridad e integridad de las personas y/o edificaciones, previa opinión favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.

El otorgamiento de las mencionadas licencias determina la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo, ya sea habilitando o edificando, en el predio o predios que comprende, pero no conlleva pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de derechos reales sobre los mismos. Asimismo, ellas recaen sobre uno o más inmuebles y producen todos sus efectos, aún cuando sean enajenados.

En cuanto a la segunda etapa de la habilitación urbana, esto es, la recepción de obras esta norma ha precisado que la documentación que se presente en el expediente técnico tiene el carácter de declaración jurada, por lo que funcionario municipal solo se limitará a verificar dicha presentación. Una vez remitido el expediente al órgano encargado del control urbano de la municipalidad, este en un plazo máximo de 15 días calendario deberá realizar los siguientes actos:

i.-Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotización correspondan a la licencia otorgada.
ii.-Efectúe la inspección de las obras ejecutadas.
iii.-Anote, suscriba y selle, en el formulario único, la conformidad. Este acto constituye la recepción de obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción registral.

Al momento de efectuarse la inscripción registral de la habilitación urbana, el registrador no deberá requerir ningún otro documento adicional al evaluado por la municipalidad. Consideramos adecuada disposición porque se entiende que sobre la calificación de la municipalidad no cabe cuestionamiento alguno porque se entendería que ya se cumplió con el acto administrativo.

Por otro lado, cabe mencionar que la norma materia de comentario ha establecido un nuevo plazo para las regularizaciones de las edificaciones construidas después del 20 de julio de 1999 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 27157), las cuales se podrán realizar hasta el 31 de diciembre del 2008, siempre que estén avaladas por una declaración de parte y/o el autoavalúo. Así, debe precisarse que las edificaciones que no cumplan con las normas urbanísticas y de protección al patrimonio histórico o que no se hayan regularizado en el mencionado plazo, serán demolidas conforme al artículo 93 de la Ley Orgánica de Municipalidades.

Finalmente, cabe mencionar que la norma materia de comentario ha establecido las siguientes obligaciones:

1.- El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento debe aprobar dentro de los siguientes 180 días calendario: el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, el Reglamento de los Revisores Urbanos y el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica (en adelante, los Reglamentos).

2.- Las municipalidades deberán aprobar sus respectivos planes de desarrollo urbano y elaborar los bancos de proyectos en 180 días, contados desde la publicación de esta norma. Asimismo, en un plazo de 45 días contados desde la entrada en vigencia de esta norma (al día siguiente de la aprobación de los Reglamentos), deberán actualizar sus respectivos TUPAS.

3.- El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento junto con el Ministerio de la Producción deberán elaborar en un plazo de 12 meses el Código de Estandarización de Partes y Componentes de la Edificación.

4.- COFOPRI queda facultado para efectuar, mediante un proceso simplificado especial, las declaratorias de fábrica de aquellos predios cuyo terreno haya sido materia de un proceso de formalización, así como de aquellos terrenos que sean objetos del saneamiento físico legal a que se refiere la Ley Nº 28687.

5.- La SUNARP deberá adecuar su Reglamento de Inscripción de Predios dentro de los 45 días siguientes a la entrada en vigencia de esta norma.

6.- Los procedimientos administrativos iniciados al amparo de la legislación anterior a esta norma continuarán rigiéndose por ella hasta su culminación, salvo que el administrado solicite acogerse a la nueva legislación.

7.- Esta Ley Nº 29090 entrará en vigencia a partir del día siguiente de la publicación de los Reglamentos, en cuya fecha quedarán derogadas las Leyes Nºs. 26878 y 27135, así como el título II de la Ley Nº 27157 y las demás que se le opongan.

Yessenia Cadillo Rivera

Abogada

Especialista en temas de Derecho Administrativo.

http://www.gacetajuridica.com.pe/servicios/normas_pdf2007/setiembre/25-09-2007/353987-354026.pdf